Primer acercamiento desde la LOPD y la LEC al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler…y reflexión final sobre las novedades en cuanto a las tasas judiciales.

Publicado el 13 de febrero de 2013 por Alfonso Pacheco
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Hace unos días la prensa informaba de que el Gobierno, a través de su grupo parlamentario en el Congreso de los Diputados, había presentado una enmienda de adición de un nuevo artículo al proyecto de ley de de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, con la intención de crear un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

El contar con esta herramienta de consulta es una ya una vieja pretensión del sector arrendador. De hecho, les contaré que el que escribe, hace muchos pero muchos años (de hecho, el que viene me dan el diplomilla de los 25 años como colegiado) a los pocos meses de acabar la carrera, fue contratado por el Ministerio de Justicia como oficial interino en funciones de Secretario judicial, ejerciendo como tal de marzo a noviembre de 1990 en el Juzgado de Primera Instancia 2 de Palma de Mallorca, donde hice un máster en derecho procesal no solo no pagando, sino cobrando un sueldo. Pues durante parte de esos meses se recibía en los Juzgados la visita periódica de una persona de una empresa,  a la que se había autorizado (vayan Uds. saber por quien) la consulta de los libros de sentencias y tomar nota precisamente de aquellas resolutorias de contratos de arrendamiento por falta de pago porque se estaba pergeñando un registro como el que ahora se anuncia. Al final el tema no llegó a buen término, porque alguien con más mando que quien autorizó esa labor revocó el permiso y nunca más se supo del tema. Así que desde hace más de 20 años (hay que ver lo mayores que son ustedes, oigan) como mínimo se viene hablando del tema.

Con independencia de la especialidad profesional de cada uno, todos los que tocamos la vertiente procesal de la abogacía hemos interpuesto en mayor o menor medida demandas de desahucio por falta de pago (acumulando además la acción de reclamación de cantidad), cuyo objetivo, le  explicas  a tu cliente, es doble: Por un lado recuperar cuanto antes la posesión del inmueble arrendado, lo que se consigue siempre más tarde que temprano. Y por otro, intentar cobrar las  cantidades debidas, lo que sin duda es mucho, pero mucho más difícil. De hecho, lo normal es que, salvo casos aislados, no se recupere un duro de la deuda, porque, dejando aparte aquellos casos de concurrencia de circunstancias sobrevenidas que han motivado que no se pueda afrontar el pago de la renta, lo que suele sucederle a arrendatarios de cierta antigüedad en la relación arrendaticia,  lo cierto es que el mundo de los arrendamientos hay mucho olímpico (menuda competencia en los trails que habría)  del  vivirdealquilersinpagarcasiná: te pago el primer mes al firmar el contrato; te pago la fianza, con un poco de suerte el segundo y tercer mes…  y a partir de ahí un par de meses de largas y buenas palabras hasta que el arrendador decide echar por en medio y demandar cuando se encuentra con dos, tres o cuatro meses de rentas debidas (más IVA a ingresar si lo arrendado es un local o despacho), más un par de bonitas facturas por consumos, a lo que debe sumar los gastos del procedimiento (letrado, procurador, cerrajero…) y todo el tiempo que el inquilino sigue viviendo de gorra hasta la fecha de lanzamiento y luego que le busquen, porque solvencia…cero patatero.

¿Cuántas veces no ha oído el abogado de su cliente que si alguien le hubiera avisado, que si hubiera tenido la posibilidad de consultar un registro de arrendatarios, aunque fuese de pago,el disgusto se habría ahorrado? A porrillo. Bueno, pues a eso se dirige, parece ser, el Registro de sentencias firmes ­(y laudos arbitrales habría que añadir) de impagos de rentas de alquiler que desea crear el Gobierno, mediante la enmienda que les comentaba al inicio de esta entrada, y cuyo texto literal (Boletín Oficial de las Cortes Generales. Congreso de los Diputados, 12 de febrero de 2013) es el siguiente:

ENMIENDA NÚM. 121

FIRMANTE:

Grupo Parlamentario Popular en el Congreso

Al artículo (nuevo)

De adición.

Se añade un nuevo artículo al Proyecto de Ley, que queda redactado como sigue:

«Artículo Tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.° o del artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Secretario Judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que han sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.

Tendrán acceso a la información obrante en el Registro los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

La inscripción a la que se refiere este artículo estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.»

JUSTIFICACIÓN

Incrementar la seguridad del arrendador:

— No se trata de inscribir en este registro a quienes dejen de pagar las rentas de un inmueble sin más, sino a quien ha obligado a los arrendadores a acudir a la justicia o al arbitraje para resolver la situación de impago y en ambos casos se les ha dado la razón.

— Evitar que los propietarios de inmuebles que los ponen en el mercado arrendaticio contraten con aquellos que ya han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral, para recuperar la posesión.

— Finalidad preventiva y de control en materia de incumplimientos contractuales.

— Dicha propuesta es acorde con el objetivo de la ley y supone una garantía para que el arrendador ponga su vivienda a disposición del mercado arrendaticio.

Ahora bien, lo cierto es que en el mercado existen varios registros controlados por empresas privadas que ofrecen, previo pago, información sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias derivadas de contratos de arrendamiento.

 Así que, la pregunta parece obvia: ¿estamos ante lo mismo, ante otro fichero de solvencia de los regulados en el artículo29 de la LOPD  y 37 a 44 del R LOPD y, por lo tanto, sometido al mismo régimen jurídico?  Pues…no. ¿Y por qué no? Porque los preceptos citados regulan ficheros de titularidad PRIVADA, mientras que el registro cuya creación propone el Gobierno será un registro PÚBLICO, sujeto a sus propias reglas de funcionamiento, sin perjuicio de que deba observarse en su funcionamiento los preceptos de la LOPD y RDLOPD que le resulten de aplicación, porque aunque no le resulten de aplicación los preceptos citados no debemos olvidar que, de acuerdo con lo dispuestos en el art. 2.1 LOPD, dicha Ley resulta de aplicación a los datos de carácter personal registrados en soporte físico, que los haga susceptibles de tratamiento, y a toda modalidad de uso posterior de estos datos por los sectores público y privado.

Sería una situación similar a la de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), regulado por los artículos 59 a 69 de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Reforma del Sistema Financiero, y sobre la que podemos traer a colación los comentarios de Miguel Geijo en la obra colectiva “Comentario a la LOPD”, coordinada por Antonio Troncoso, editorial Cívitas, págs.. 1586 y 1587:

Este fichero (central de información de riesgos del Banco de España), regulado por la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, es gestionado y administrado por el Banco de España y presta un servicio de naturaleza pública, circunstancia ésta que le impide estar incardinado dentro del ámbito de aplicación del artículo 29 de la LOPD. La finalidad y objetivos de su creación -recabar de las entidades datos e informaciones sobre los riesgos de las entidades declarantes; facilitar datos necesarios para el ejercicio de su actividad; permitir a las autoridades competentes para la supervisión prudencial de las entidades y contribuir al correcto desarrollo de las restantes funciones que el Banco de España tiene legalmente atribuidas- son igualmente relevantes en orden a apreciar las diferencias con los ficheros comunes de solvencia patrimonial y crédito que nos ocupan.

Sentado lo anterior, el hecho de que dicho fichero presente notables diferencias con los ficheros privados del 29 LOPD, no comporta que a los tratamientos de datos de carácter personal no les resulte de aplicación dicho texto legal y que por lo tanto la actuación de las entidades declarantes no quede bajo supervisión de la AEPD. Como señala la AEPD en su resolución 494/2004 (PS / 25/2004) “El hecho de que el mencionado fichero sea de carácter público y que las entidades bancarias y financieras estén obligadas a suministrar la información que le facilitan, no les excluye del ámbito de aplicación de la ley, pues ésta resulta de aplicación tanto a los ficheros públicos como privados, debiendo cumplir estos ficheros públicos las prescripciones contenidas en la misma, entre ellas, el principio de calidad de los datos”

En conclusión: fichero de titularidad pública, sujeto a la LOPD, pero no a los artículos que regulan los ficheros de solvencia patrimonial porque éstos hacen referencia a registros de titularidad privada.

Sentado lo anterior, paso  a realizar unos breves comentarios sobre algunas de las cuestiones, casi todas de carácter procesal,  que me han llamado la atención del texto de la propuesta normativa en una primera lectura, sin perjuicio de que otro día me extienda más y de lo que también podamos opinar en su momento sobre el desarrollo Reglamentario del Registro.

1.- Título del Registro: se pretende llamarle “Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler”. Y digo yo, si se pretende que en el mismo también se inscriban los laudos arbitrales firmes, ¿no sería conveniente incorporar a la denominación el vocablo “laudo”?

2.- la expresión “Sentencias firmes”. No me parece correcta, por cuanto no todos los procedimientos de desahucio por falta de pago, pese a resolverse el contrato, finalizan con sentencia, sino con otro tipo de resolución, conforme se disponer en los apartados 3º y 4º del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21 (La resolución que se dicta en este caso no reviste forma de sentencia).

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Por tanto, debería buscarse una redacción del precepto que abarcara todas aquellas resoluciones que conllevan la extinción del contrato a resultas de la falta de pago de rentas y cantidades asimiladas

3.- Quizás resulte muy puntilloso y me sale la vena procesalista en exceso, pero no en todo procedimiento de desahucio por falta de pago el actor ejercita conjuntamente la acción de reclamación de las sumas debidas. Si no se acumula esa reclamación, la resolución que pone fin al procedimiento resuelve el contrato y acuerda el desahucio, pero no condena al pago de suma alguna. Cierto es que, aunque no se hayan reclamado, si el arrendatario, si quiere enervar, deberá consignar las sumas debidas, pero si no lo hace no hay sentencia condenatoria al pago.

Por tanto, la redacción del precepto debería modificarse no solo en cuanto al tipo de resolución que pone fin al contrato, sino teniendo en cuenta que la misma bien puede no contener una condena al pago de cantidad alguna.

4.- El precepto sólo habla de rentas, pero no contempla  las otras cantidades debidas que de acuerdo con la LEC pueden reclamarse por los procedimientos enunciados en el artículo.

5.- Cabría preguntarse qué sucede en aquellos supuestos en los que, obligando al arrendador a interponer demanda el arrendatario enerva la acción abonando todas las sumas adeudadas en el momento de realizar el pago.  Dado que parece ser que cuando se cubra la deuda las anotaciones realizadas en el Registro derivadas de la se cancelarían, todo apunta que el supuesto comentado no sería objeto de inscripción.

6.- Me parece importante la doble acotación que pretende el Gobierno en cuanto a las situaciones de mora inscribibles en el sentido que ahora comento:

Por un lado, no tienen cabida las situaciones de impago no reclamadas judicialmente o a través de arbitraje. Entiendo que ello se debe a la voluntad de dejar fuera, en la medida de lo posible, aquellos supuestos en los que la causa de la falta de pago es sobrevenida (pérdida de empleo, enfermedad impeditiva…) frente a los que se quiere poner coto: los de jetadurismo. Si algún caso de falta de pago se arregla sin necesidad de acudir al Juzgado, con devolución al arrendador de la vivienda o local son precisamente los primeros, no los del moroso profesional, que aguanta hasta que le echen, objetivo claro de la norma. Ojo, todo esto dicho con la mayor de las cautelas, porque también hay supuestos en los que el arrendatario que ha venido cumpliendo religiosamente con sus obligaciones hasta que no ha podido hacer frente a las mismas no abandona la vivienda hasta que no es obligado a ello, pero son los menos. Esta, entiendo, es una diferencia sustancial con los ficheros de gestión privada, que permiten inscripción de deudores sin necesidad de reclamación judicial.

Y, por otro, solo será inscribibles resoluciones judiciales y arbitrales firmes, lo que me parece positivo, a efectos de evitar inclusiones en el fichero, así como comunicación a terceros de esa posición morosa que luego puedan quedar sin efecto por revocación de la resolución judicial o del laudo y subsiguientes posibles reclamaciones de daños y perjuicios.

7.- Según el texto propuesto,” tendrán acceso a la información obrante en el Registro los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos ..”

A mi juicio, la redacción vuelve  a ser desafortunada, por cuanto el arrendar  es un acto de administración y no de disposición, por lo que la posición de arrendador puede ser ocupada por más personas que el titular dominical, como puede ser un usufructuario, artículo 480 del Código Civil: Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. Otros caso podría ser, por ejemplo, el de una sociedad que no es la titular del inmueble pero a la que se ha cedido la facultad de arrendar por parte del titular dominical. Por tanto, debería modificarse la redacción para dar cabida a estos y otros supuestos en los que quien ostenta la facultad de arrendar no es el propietario o titular dominical.

8.- Llama la atención que el legislador dedicó al desarrollo legal del CIRBE, con independencia de su posterior desarrollo reglamentario, 10 artículos de la ya citada Ley 44/2002, y aquí con uno va que chuta…

En fin, basta por hoy, que hemos titulado el artículo “Primer acercamiento” y se está yendo la mano… y tengo cosas que hacer, oigan. En resumen: una buena iniciativa, pero que necesita, por lo menos, de una segunda vuelta.

¡Ah, se me olvidaba! La reflexión final sobre las novedades relativas a las tasas judiciales. Ya saben que ayer la Defensora del Pueblo le ha tirado seriamente de las orejas  al Sr. Ministro de Justicia, quien, eso sí, lo ve todo “en positivo”. Solo quería decirle, Sr. Gallardón, que tiene usted suerte de que las categorías de los Premios Goya de este año ya están cerradas, porque era para crear la de “Mayor papelón” y se lo llevaba usted de calle. Es más, copaba todas las nominaciones de la categoría… Oiga, ¿y qué era eso de que los operadores jurídicos eran unos corporativistas, estaban anclados en el antiguo régimen y no sé cuantas tonterías más que ha llegado a decir? ¿Qué era, eh? ¿Qué era?

 Foto: 13, Rue del Percebe, de Francisco Ibáñez. No se me ocurre mejor forma de ilustrar esta entrada.

Gracias. don Javier Sempere, por su sugerencias sobre el contenido del artículo que, como ve, han sido tenidas en cuenta.

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